中古住宅を探している方の中には「買ってからリフォームすればいい」と考えるのではないでしょうか。ところが現場で見てきた失敗は、工事の腕よりも「順番」の問題がほとんどです。
購入後、発覚した雨漏りやシロアリの問題のほか、想定外の配管更新も出てきて、数十万円単位で追加費用が発生する場合もあります。さらに、間取り変更のつもりが、法規や手続きの壁で止まり、住み始めてから不満が残るケースもあるのです。こうなると、物件選びそのものがやり直しとなります。
そのため施工をする側の私たちは、買う前に「この家で、何ができて、何が難しいか」一度整理することを勧めているのです。リノベ相談を先に挟むことで、購入判断の材料が増えますし、交渉の根拠も持てます。
そこで今回のお役立ちコラムでは、購入前相談が必要な理由や具体的なチェックポイントのほか、相談を進める段取りについてくわしくお話しします。
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なぜ「買う前相談」が有効？
中古住宅は購入の意思決定をした瞬間から、資金・契約・工事が一気に動きます。ここで相談が後回しになると、後で分かった制約を「受け入れる」しかなくなるのがネックです。購入前に一度、工事の可否と概算を押さえるだけでも、選び方の精度が上がります。
予算と手続きは「後出し」が一番高くつく
購入前に概算と工事範囲を把握しておくのが確実と言えます。購入後に発覚した問題による追加工事は、ローンや引越し予定に直撃するからです。たとえば「水回りは更新済み」と聞いていたとします。
ただ、床下の給排水自体が老朽化しており、全面更新が必要になるケースもあるのです。建物の不具合は「表に出ない部分で進行している場合が多い」と言えます。そのため専門家から見ると、内見の段階から「直す優先順位」と「更新の可能性が高い設備」を先に洗い出してから、予算枠を二重に取る提案をするのです。
見積書の読み方が不安なら、契約前に住まいるダイヤルのような公的窓口で、見積書の確認相談ができるため利用してもいいでしょう。焦ってサインするリスクを減らせるからです。
購入前に、予算に照らし合わせて実施できる範囲を先に決めておけば、価格や条件を冷静に見直す根拠にもなります。この段階で無理なら、別物件へ切り替える判断も早めにできるのです。結果、総予算がブレることも抑えられます。
「できると思った」工事が止まるのは、法規と確認手続きが原因になりやすい
「できない」の線引きを早めに判断することは重要です。とくに木造戸建てでは、工事内容によって建築確認手続きが必要になる場面もあります。二階建ての木造戸建てに対する大規模なリフォームは、工事着手時期によって事前の建築確認手続きが必要となる旨が、国の周知資料でも示されています。
大規模の修繕・模様替えは「壁・柱・床・はり・屋根・階段」といった主要構造部の一種以上を「過半」改修する場合が目安です。階段の架け替えや屋根下地（野地板）まで含む全面改修が該当する場合もあります。一方、仕上げ材だけの張り替えなどは該当しない場合もあるのです。
大切なのは、工事の流れが止まる理由を先に潰しておくことです。確認が必要なら、その費用と期間も含めて資金計画に入れましょう。この点が曖昧なまま契約しても、後から手続きや追加工事が増えれば、工期も費用も延びるリスクが高くなるのです。
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プロのチェックポイントと、相談の進め方
購入前相談は「不具合探し」ではなく、リノベの可否と優先順位を決めるための作業という視点が求められます。建築士の目線で、構造・雨仕舞・劣化・履歴を押さえれば、短時間でもリスクはかなり減らせるのです。ここでは、内見時に最低限押さえたい点と、相談を進める段取りについてお話しします。
現地で見るのは「劣化の事実」と「原因」
現場では、見た目の印象ではなく「水が入る入口」と「構造に関わる変形」などを重視して確認します。内見ですべてを見切るのは無理でしょう。ただ、以下の項目は写真とメモを残すことで適切な判断がしやすくなるのです。
- 基礎：ひび割れの幅・欠け・湿り
- 外壁：反り・割れ・目地の切れ、取り合いの隙間
- 屋根：棟まわり、谷や雨樋の詰まりや変形
- 室内天井：シミ、クロスの浮き（雨漏りの出口）
- 床：沈み・傾き・きしみ（構造・土台のサイン）
- サッシ周り：結露跡・カビ・枠の歪み
- 小屋裏・床下：断熱材の濡れやカビ臭や配管の状態
- 境界・隣地：足場の余白や排水の流れ
写真は、位置が分かる引きの一枚と、状態が分かる寄りの一枚をセットにします。ひび割れは、名刺や定規を当てて幅を残すと、後で建築士が判断しやすくなるのです。
記録が整えば、調査前でも概算と優先順位はどれにすればいいかの相談を、スムーズに進められます。このチェックは、断定するためではありません。「追加調査が必要か」を決めるための一次診断です。気になる所が一つでもあれば、購入前に専門家の調査につなげるほうが安全と言えます。
インスペクションと瑕疵保険を「材料」として使い、相談を一本化する
判断材料を増やすなら、制度として整備されているインスペクション（既存住宅状況調査）や、既存住宅売買瑕疵保険の仕組みを知っておくといいでしょう。
国は既存住宅状況調査の担い手育成として「既存住宅状況調査技術者講習制度」を整備しています。また、既存住宅売買瑕疵保険は検査と保証がセットで、加入には専門の建築士による検査に合格する必要があるとされているのです。
相談は「内見→概算→追加調査→条件交渉→契約」の順で組みます。契約前に「できる／できない」と「概算の幅」を説明できる資料がそろうほど、判断も早くなるのです。
初回相談では「図面・販売資料」に加えて「内見写真（床下・天井シミ・基礎）」と「叶えたい優先順位」を持参してください。
建築士に、可否だけでなく不可能な理由や、代替案や追加調査の要否のほか、概算の上限幅まで書面で整理してもらうと購入判断がぶれません。
あわせて、ローン上限と自己資金の限度も共有しておくといいでしょう。申請・設計・仮住まいなど、工事以外の費用が出る前提で総額を見立てます。
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FAQ｜中古住宅の購入前リノベ相談でよくある質問
購入前リノベ相談については、「どこまで分かるのか」「義務や費用は発生するのか」といった不安や疑問を持つ方も少なくありません。ここでは、実際の相談現場で多い質問を中心に、判断の参考になるポイントをQ&A形式でまとめました。
Q1．図面や詳細資料がなくても、購入前にリノベ相談はできますか？
A．可能です。購入前相談では、完璧な図面よりも「内見時の写真」「販売資料」「気になっている点」が重要になります。床下点検口や天井のシミ、基礎のひび割れなどが分かる写真があれば、一次診断として工事の可否や概算の幅を整理できます。詳細な設計は、購入判断後や追加調査の段階で進めるのが一般的です。
Q2．購入前リノベ相談をすると、必ず工事を依頼しなければいけませんか？
A．その必要はありません。購入前相談の目的は「買っていいかどうか」「どこまで直せるか」を判断する材料をそろえることです。相談した結果、条件が合わず別物件を選ぶケースも珍しくありません。無理に進める前に立ち止まれる点が、早期相談のメリットです。
Q3．インスペクション（既存住宅状況調査）とリノベ相談は何が違いますか？
A．インスペクションは主に建物の現況把握を目的とした検査で、目視・非破壊が基本です。一方、リノベ相談では、その結果や内見情報をもとに「どんな工事ができるか」「どこが難しいか」「概算はいくらか」といった実務判断まで踏み込みます。併用することで、購入判断の精度が上がります。
Q4．購入前に、リノベーション費用の目安はどこまで分かりますか？
A．詳細な見積金額の確定は難しいものの、「想定レンジ」や「費用が膨らみやすいポイント」は整理できます。水回りや構造補強、配管更新など、後戻りしにくい工事を先に洗い出すことで、総予算が大きくブレるリスクを抑えられます。
Q5．どんな場合に、購入前の追加調査を検討したほうがいいですか？
A．天井の雨染み、床の沈み、カビ臭、基礎の大きなひび割れなどが確認できた場合は、追加調査を検討したほうが安全です。一次診断で「判断材料が足りない」となった場合に、購入前に調査を入れることで、後から工事が止まるリスクを減らせます。
買ってから後悔しないために｜購入前リノベ相談はリノベ建築工房へ
中古住宅は「買ってから直す」ではなく、「買う前に見極める」ことで失敗のリスクを大きく減らせます。購入後に雨漏りや構造の問題、法規制による工事不可が判明すると、追加費用や計画変更で住まいづくりそのものが遠回りになりがちです。だからこそ、購入判断の前にリノベーションの可否や概算、優先順位を整理しておくことが重要になります。
リノベ建築工房では、内見段階の写真や資料をもとに「できること・難しいこと」「想定すべき費用幅」「代替案の有無」まで含めて整理し、判断材料を可視化します。これにより、物件価格の交渉や別物件への切り替えといった判断も冷静に行えるようになります。
中古住宅選びで迷っている方、順番で失敗したくない方は、まずはリノベ建築工房の購入前リノベ相談をご活用ください。お問い合わせフォームからのご相談はもちろん、メールやお電話でのご相談、ショールームへのご来店にも対応しています。買う前の一歩が、納得できる住まいづくりにつながります。
